부동산을 거래하거나 세금 신고를 준비할 때 ‘공시지가’와 ‘실거래가’ 두 용어가 반드시 등장합니다. 얼핏 비슷해 보이지만 산정 주체, 목적, 금액 모두 다르며 어느 기준을 쓰느냐에 따라 세금과 복지 수급 자격까지 달라집니다. 이 둘의 개념과 실질적인 활용 방법을 정리해 드립니다.
공시지가와 실거래가의 개념
공시지가란
공시지가는 국토교통부에서 매년 발표하는 부동산의 공식적인 가격으로, 세금 부과 기준이나 복지 수급 자격 심사 등 행정 목적에 사용됩니다. 표준지공시지가는 국토교통부장관이 대표성이 있는 토지 56만 필지를 선정하여 매년 공시기준일인 1월 1일 현재의 가격을 조사·평가하여 공시하는 단위 면적당 적정가격을 말합니다.
- 고시 주체: 국토교통부
- 기준일: 매년 1월 1일
- 종류: 표준지공시지가 / 개별공시지가 / 공동주택 공시가격 / 개별주택 공시가격
- 주요 용도: 재산세·종부세 과세 기준, 복지 수급 자격 심사, 각종 부담금 산정
실거래가란
실거래가는 명칭 그대로 실제 거래된 가격을 말합니다. 부동산 거래 후 신고되는 금액이라, 보통 집값이라고 하면 이 실거래가를 의미합니다.
- 결정 주체: 매도자·매수자 간 협상
- 기록 방식: 계약 체결 후 관할 지자체에 신고 의무
- 주요 용도: 취득세·양도소득세 부과 기준, 담보대출 감정평가 참고, 시세 판단
금액 차이가 나는 이유 — 현실화율
2025년 기준 공동주택 공시가격은 실거래가의 약 68~75% 수준입니다. 단독주택의 경우는 더 낮아서 실거래가의 약 48.7% 수준이며, 토지는 약 50~70% 수준입니다. 예를 들어 시세가 10억 원인 아파트라면 공시가격은 약 6억 9천만 원 수준으로 공시됩니다.
공시지가·공시가격을 올리면 세금 부담이 늘어나므로 조세저항이 커져 2024년에는 2020년 수준으로 인하 적용하게 되었습니다. 토지 65.5%, 단독주택 53.6%, 공동주택 69%가 적용됩니다.
세금별 적용 기준 비교
공시지가 기준 세금 (보유세)
재산세 및 종합부동산세는 실제 거래 가격이나 시장 가격이 아닌 공시가격을 기준으로 과세됩니다. 과세표준은 시가표준액(공시지가)에 공정시장가액비율을 곱하여 산출하며, 현재 주택은 60%, 토지 및 건축물은 70%의 비율이 적용되고 있습니다.
종합부동산세 기준은 1세대 1주택자가 12억 원, 다주택자가 합산 9억 원이며, 실제 납부는 12월에 합니다.
실거래가 기준 세금 (취득세·양도세)
취득세는 실거래가를 기준으로 부과되며, 양도소득세 역시 실거래가를 적용해 세금을 매기는데 보유 기간과 집값에 따라 6~45% 기본세율이 적용됩니다.
1세대 1주택자의 경우 주택의 실거래가가 12억 원 미만일 때 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있으며, 조정대상 지역의 경우 2년 실거주 요건을 충족해야 합니다.
공시지가 이의신청 및 조회 방법
공시가격에 이의가 있다면 의견 제출 기간인 3~4월에 이의신청을 할 수 있습니다. 공시가격은 국토교통부의 부동산공시가격알리미에서, 실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 각각 무료로 조회할 수 있습니다.